Unterschiede der Wertermittlung
Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswert-Verfahren
Die Immobilienpreise steigen. Aber was ist der wahre Wert einer Wohnung oder eines Hauses? Sowohl Käufer als auch Verkäufer stellen sich diese Frage. Profis verwenden drei Methoden zur Immobilienbewertung, und Laien können die Ideen auch verwenden.In Deutschland überwacht der Gesetzgeber fast alles, und die Immobilienbewertung wird natürlich nicht vergessen: Für sie gibt es das „Dekret über das Prinzip der Bestimmung des Marktwerts von Immobilien“ oder kurz ImmoWertV. Dies ist die Arbeit von Sachverständigen, die vom Gericht beauftragt wurden, Gutachten abzugeben, beispielsweise wenn eine Zwangsversteigerung ansteht. Wenn Sie Folgendes sehen möchten: Vor Gericht können Sie das Immobiliengutachten vor dem Gerichtstermin kostenlos herunterladen.
ImmoWertV spricht aber nur von Land. Was ist ein Haus? Wenn Sie ein Stück Land kaufen, kaufen Sie auch das Objekt darauf. Dieses Gebäude muss nicht erwähnt werden. Daher setzt sich der Marktwert der Immobilie aus dem Wert der reinen Immobilie und dem Wert des Grundstücks zusammen. Der Marktwert bezieht sich auf den Wert, der dem auf dem Markt zu realisierenden Verkaufspreis entsprechen sollte.
Vergleichswertverfahren
Bei diese Berechnungsmethode vergleicht man die zu bewertenden Immobilien mit den Kaufpreisen, die in der Vergangenheit für ähnliche Immobilien erzielt wurden. Der Gutachterausschuss der einzelnen Städte, wie der Gutachterausschuss in Ihrer Stadt, verfügt der Gutachterausschuss über Auswertungen dazu. Gutachter nehmen diese Durchschnittswerte pro Quadratmeter als Mittelwert und passen sie durch Ab- und Zuschläge an Ihre jeweiligen Immobilie an. Zum Beispiel bringt eine Modernisierung oder Sanierung eines Objekts Zuschläge und Reduzierung des Werts, zum Beilspiel eine große Eigentümergemeinschaft mit hohen Kostenaufwand.Unser Tipp: Sehen Sie sich die Auswertungen von Experten an und finden Sie heraus, worauf Gutachter bei Zuschlägen und Rabatten, dies kann Ihnen bei den Verhandlungen helfen.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten oder verpachteten Objekte wird das Ertragswertverfahren angewandt. Miet- und Pachteinnahmen werden wie Zinsen hochgerechnet bis zu dem Zeitpunkt, dass durch Abnutzung die Immobilie nahezu wertlos wird. Dabei um die eine Frage: Wie viel Kapital brauche ich zur jetzigen Zeit, um solche Zinsen in der Zukunft zu bekommen? Genau das wäre dann der Ertragswert einer Immobilie.Die "Bewirtschaftungskosten" müssen von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Hintergrund ist eventuell ein Leerstand oder zusätzlich laufende Kosten, die Sie nicht auf dem Mieter umlegen dürfen, müssen Sie mit berücksichtigen. Bei der Berechnung wird die Restnutzungsdauer und der "Liegenschaftszinssatz"(abrufbar bei jeder Gemeinde) berücksichtigt und mit eingerechnet. Der Liegenschaftszinssatz ist ein Wert, den ein Gutachterausschuss der Stadt, immer wieder aktualisieren. Er soll den Immobilienmarkt widerspiegeln, also die erzielten Verkaufspreise. Je höher der Liegenschaftszinssatz ist, desto geringer ist der Wert des Objekts.
Der Wert des Bodens berechnet der Experte gesondert und addiert ihn, denn Grund und Boden sollte seinen Wert behalten. Unser Tipp: Stellschraube wie zum Beilspiel die angesetzte Miete oder Pacht. Kleine Veränderungen wirken sich auf den daraus errechneten Immobilienwert sehr stark aus.
Sachwertverfahren
Analog zum Ertragswertverfahren wird der Wert der Immobilie und der Wert von Grund und Boden getrennt ermittelt. Bei der Immobilie wird unterschieden zwischen Gebäude und der Außenanlage. Letztendlich muss man sich die Frage stellen: Wie hoch ist die Investition, um genau dasselbe Objekt heute neu zu erstellen? Dieser Wert wird dann um die vorhandene Alterswertminderung für gebrauchte Objekte reduziert.Die sogenannten Normalherstellungskosten hat der Gesetzgeber mit Stand 2010 aufgeführt, für Mehrfamilienhäuser genauso wie für Garagen oder Stallungen. Die entsprechenden Informationen finden Sie als "NHK 2010" in der "Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts".
Im Anschluss muss eine Marktanpassung vorgenommen nach den Örtlichkeiten und Baupreise vorgenommen werden. Die Gutachterausschüsse der Städte haben in der Regel dafür einen Sachwertfaktor, den Sie dann mit berücksichtigen. Letztendlich muss man immer den aktuellen Immobilienmarkt beobachten. Wie sagt man so schön: Der Preis richtet sich nach Angebot und Nachfrage, und die Nachfrage nach Immobilien, ist momentan sehr groß.
