 Kommt jetzt Bewegung in den Immobilienmarkt?
Trotz leichter Schwankungen im Wochenverlauf schließt
der Zinsmarkt praktisch unverändert zum vergangenen Freitag. Und trotz schwacher
Konjunkturzahlen in den USA und einem im Gegensatz zu den Erwartungen im zweiten
Quartal etwas schwächeren Wirtschaftswachstum in China zeigten sich die
Investoren doch risikobereiter. Leichte Kursgewinne an den Aktienmärkten und
eine gute Nachfrage nach höher verzinsten Anleihen schwächerer Schuldner waren
die Folge. Auch am signifikanten Wertzuwachs des Euro gegenüber dem US-Dollar
ist diese Tendenz zu erkennen. Das hat zu einer recht deutlichen Korrektur des
Goldpreises geführt, der von einem Höchststand von 1.040 Euro pro Unze auf jetzt
920 Euro korrigiert hat. Der Euro hat selbst gegenüber Schweizer Franken und
Sterling im Wochenverlauf deutlich gewonnen. Offensichtlich haben viele
Investoren zuletzt doch gemerkt, dass der Euro nicht nur aus Griechenland,
Portugal und Spanien besteht, sondern auch Globalisierungsgewinner wie
Deutschland und Holland enthält, die sich zuletzt sehr viel besser schlugen als
die USA. Die alte D-Mark wäre daher sicher derzeit ähnlich stark wie der
Schweizer Franken. Von den Notenbanken ist vorerst keine Gefahr für den
Zinsmarkt zu erkennen. Die US-Notenbank hat angesichts einer abflauenden
Konjunktur und eines schwachen Arbeitsmarktes keinen Spielraum für eine
restriktivere Geldpolitik. Die Europäische Zentralbank muss weiterhin ihre
Zinspolitik nach den schwachen Südländern ausrichten und die Banken mit billigem
Geld versorgen. Für Deutschland ist das vorerst ein perfektes Umfeld. Hohe
Produktivität, attraktive Produkte und jetzt zusätzlich noch Kapitalmarktzinsen,
die bezogen auf die deutsche Konjunktursituation eigentlich zu niedrig sind,
bieten gute Chancen für weiteres Exportwachstum und steigenden Binnenkonsum.
Davon könnte in den nächsten Jahren ebenso der Immobilienmarkt stark
profitieren. Die tiefsten Finanzierungskonditionen seit 50 Jahren treffen auf
erhöhte Kaufkraft und ein zuletzt geringes Angebot an neuen Immobilien. In
vielen Städten liegen die Kaufpreise für Bestandsimmobilien noch dazu deutlich
unter den heutigen Herstellungskosten. Vor diesem Hintergrund könnte nach rund
15 Jahren Flaute wieder Bewegung in den Markt kommen.
Baugeldkunden sollten die aktuell sehr tiefen Zinsen konsequent nutzen und ihre
Konditionen mit längeren Laufzeiten absichern. Trotz aller kurzfristigen
Schwankungen und der Verlockung tieferer Konditionen gilt weiterhin: Wir
empfehlen, zumindest einen großen Teil der Finanzierungssumme über lange
Sollzinsbindungen festzuschreiben und damit für Kalkulationssicherheit zu
sorgen. Baufinanzierungskunden müssen in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren
denken, in denen sie monatliche Zahlungen leisten. Daher sollten sie sich auf
keine Spekulation einlassen. Die Zinsen sind derzeit historisch tief und
implizieren ein Deflationsumfeld für die nächsten Jahre. Eine Inflationsprämie
ist in den aktuellen Zinssätzen nicht mehr enthalten. Grundsätzlich empfehlen
wir, bei diesem niedrigen Zinsniveau eine Tilgung von 2 bis 3 Prozent zu wählen,
damit die Gesamtlaufzeit des Darlehens überschaubar bleibt. Gefragt sind
momentan zum Beispiel sogenannte Volltilger-Darlehen. Dabei steht über eine
höhere laufende Tilgung heute schon eine Rate fest, die nach 20 oder 25 Jahren
zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens führt. Das Risiko, später zu
deutlich höheren Zinsen eine Anschlussfinanzierung vornehmen zu müssen, wird
damit bereits jetzt ausgeschlossen.
von Robert Haselsteiner (Gründer und Vorstand der Prohyp GmbH)
Tendenz
kurzfristig: seitwärts
mittelfristig: aufwärts
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